Дифференциация условий ипотечного кредитования: макроэкономические и правовые аспекты

Предпринимательская деятельность невозможна без информационного обеспечения. Предприниматель постоянно оценивает условия ведения бизнеса, возможности получения ресурсов, состояние рынка, все это возможно только с помощью получения и обработки необходимой информации.

Условия ипотечного кредитования устанавливаются банком-кредитором в одностороннем порядке для многократного применения (и указываются в договоре с каждым индивидуальным заемщиком). Некоторые условия ипотечного кредита банк может изменять и устанавливать в качестве льготных, например, процентную ставку по кредиту. Также кредитор может предлагать более длительный срок кредитования, сниженный размер первоначального взноса, минимальный пакет документов для получения кредита.

В отдельных случаях применение льготных условий ипотечного кредитования может повлечь отрицательные последствия как для кредитора, так и для национальной экономики в целом. Поэтому важно определить границы применения кредитными организациями дифференцированных ставок по ипотечному кредитованию, в пределах которых банк может наращивать прибыль при этом не генерируя негативные явления и не становясь объектом мер воздействия со стороны регулятора.

С точки зрения кредитной организации следует разграничить случаи, когда она сама устанавливает льготные условия для определенных категорий клиентов, и когда она становится участником государственной программы, предусматривающей льготные условия кредитования («ипотека с господдержкой»). В соответствии с законом целью деятельности коммерческого банка является получение прибыли [1]. Поэтому в первом случае единственным критерием целесообразности введения льготных условий является возможность получения более высокой прибыли. Банк сам дифференцирует условия кредитования, устанавливая на более низком уровне ставки по кредитам надежным заемщикам, по кредитам с большим первоначальным взносом, по кредитам сотрудникам организаций – клиентов банка и другим кредитам с минимальной степенью риска. Одним из эффективных инструментов увеличения прибыли на олигополистических рынках является ценовая дискриминация – это метод установления разных цен на один и тот же товар для разных потребителей. Суть метода заключается в разделении целевой аудитории на сегменты исходя из индивидуальной потребности в том или ином продукте [2]. Такая дифференциация не нарушает нормальное функционирование рынка и не ущемляет права заемщиков, поэтому Банк России не возражает против использования таких инструментов.

Программы с господдержкой разрабатываются таким образом, что кредитным организациям гарантируется компенсация из бюджета разницы между рыночной и льготной ставками. В этом случае банк не несет финансовые потери от более низкой ставки, и при этом имеет возможность расширить круг потенциальных заемщиков. Действуя в рамках государственной программы, банк также не нарушает требования регулятора.

И все же, на макроэкономическом уровне программы льготной ипотеки могут как принести пользу национальной экономике, так и стать причиной дисбаланса по следующим причинам:

1. льготная ипотека привлекает слои населения, которые не имеют финансовой возможности получить кредит по рыночным ставкам, тем самым увеличивая риск возникновения просрочки;
2. льготная ипотека с низким или нулевым первоначальным взносом несет риск неуплаты по кредиту в большей степени, чем ипотека со стандартным первоначальным взносом (от 10–20 %), так как заемщик, не поучаствовавший в приобретении недвижимости своими деньгами, психологически не привязан к ней и легче отказывается от осуществления платежей;
3. льготная ипотека частично замещает рыночную, привлекая заемщиков, которые планировали в скором времени получить кредиты по рыночным ставкам;
4. низкие ставки по ипотечным кредитам, повышая спрос населения на недвижимость, дают импульс роста жилищному строительству и другим отраслям, но эти же процессы подогревают инфляцию;
5. снижение процентных ставок по ипотечным кредитам при реализации государственных программ обеспечивается бюджетом, то есть налогоплательщиками.

Рассмотрим опыт зарубежных государств в области жилищного кредитования и льготных ипотечных программ.

В Японии в банковской сфере действует следующая модель: процентная ставка по ипотеке по своей сути является внебиржевой процентной ставкой, а размер льготной ставки определяется как сумма снижения данной внебиржевой ставки (своего рода «скидка»). Особенностью японской банковской системы является соответствие концепции пожизненной занятости труда [3]. Частные финансовые учреждения в первую очередь оценивают заемщиков на основе их возраста на момент полного погашения кредита, состояния их здоровья и оценки активов, которые могут быть заложены [4]. Другими условиями для получения льгот в японских кредитных учреждениях являются: статус резидента страны; размер дохода и срок работы на последнем месте. В Японии размер льготной ставки по ипотеке находится в переделах 0–1,5%.

Рынок ипотечного кредитования Аргентины находится на этапе переустройства. Для иностранных граждан установлены условия получения льготного ипотечного кредита – срок работы и проживания на территории страны должен превышать 12 месяцев. Проценты по льготным кредитам сроком до десяти лет составляют около 7,5–11%, по кредитам сроком более десяти лет – примерно        9–12%. В Аргентине льготное ипотечное кредитование направлено на нефинансовый частный сектор, а меры государственной поддержки направлены на семьи и приоритетные сферы экономики – IT, сельское хозяйство.

Во Франции распределение льготных ставок происходит по двум направлениям:

• жилье для социально незащищенных слоев населения;
• жилищно-сберегательные ссуды, связанные с получением права собственности на жилье [5].

Средний размер льготных ставок в зависимости от банка колеблется от 2 до 2,5%. Также во Франции разработана специальная программа льготного ипотечного кредитования для приобретения экологически чистых жилых помещений.

Таким образом, программы льготного ипотечного кредитования успешно применяются в разных странах мира.

В России дифференциация условий предоставления ипотечных кредитов происходит на уровне собственных программ банка по критерию снижения кредитного риска с целью получения прибыли, а также посредством участия в государственных программах льготной ипотеки, таких как «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Военная ипотека» и т.п.

Далее рассмотрим, в каких случаях дифференциация условий предоставления кредитов для разных заемщиков может стать причиной мер воздействия на банк со стороны.

Под воздействием со стороны в рамках данного исследования следует предполагать осуществление властных полномочий государственными органами путем издания актов реагирования. В качестве примера такового можно привести постановление органа по надзору в сфере защиты прав потребителей (органа Роспотребнадзора) о привлечении банка к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) [6].

В источниках российского банковского права не содержится никаких положений о дифференциации условий предоставления кредитов и займов, которые могут привести к дискриминации по тому или иному признаку.

В ряде возможных случаев потенциальные заемщики могут опираться на пункт 2 статьи 19 Конституции Российской Федерации (Конституции РФ), в которой идет речь о предоставлении государством гарантий равенства прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка и т. д., в т.ч. и о запрете на ограничение прав граждан по указанным признакам [7].

Заемщика в его отношениях с банком по получению кредита можно назвать потребителем, что дает основания для реализации права на судебную защиту в т. ч. и при помощи норм Закона РФ от 07.02.1992 №2300-I «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) (открытый перечень недопустимых условий договора, в которых прослеживаются признаки дифференциации условий предоставления, и которые вместе с тем в качестве опасного последствия имеют дискриминацию по тому или иному признаку, в т. ч. и при заключении кредитного договора либо договора займа, содержится в ст. 16) [8].

Помимо вышеуказанных правовых норм, стоит упомянуть одно из положений статьи 29 Закона Российской Федерации от 02.12.1990 №395-I «О банках и банковской деятельности» (Закон о банках), в котором говорится о запрете кредитным организациям изменять определённые условия кредитного договора в одностороннем порядке.

Немаловажную роль в защите прав потребителей финансовых услуг, в т. ч. и заемщиков, играет судебная практика. Как правило, речь идет о вопросах, связанных с привлечением банков к административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров. Зачастую банки обращаются в суды с заявлениями о признании недействительными постановлений территориальных органов Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности.

Одним из выводов Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ), изложенных в Обзоре судебной практики по соответствующим вопросам, стало то, что условие договора, направленное на прямое или косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты), ущемляет установленные ЗоЗПП права потребителей [9]. В рамках одного из дел, послуживших в качестве примера для п. 3 данного Обзора, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований банка, сославшись на положения пункта 1 статьи 809 и пункта 1 статьи 819 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) о том, что по договору кредита проценты начисляются только на сумму кредита [10].

То есть одним из оснований применения регулятором мер воздействия к кредитной организации служит прямое нарушение ею норм законодательства при установлении условий кредитования.

Также следует упомянуть о нормативах кредитного риска, установленных Банком России [11]. Это такие нормативы, как Н6 (Норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков), Н7 (Норматив максимального размера крупных кредитных рисков), Н25 (Норматив максимального размера риска на связанное с банком лицо или группу связанных с банком лиц). В ряде случаев применение банком льготных условий по кредитам может привести к риску нарушения обязательных нормативов, а, следовательно, и к мерам воздействия со стороны регулятора.

Если же кредитная организация самостоятельно устанавливает дифференцированные условия кредитования, не нарушая требования законодательства и отраслевых нормативных актов, и руководствуется при этом соображениями получения прибыли, регулятор не будет усматривать в этом нарушений и соответственно не будет применять меры воздействия.

Что касается льготных программ ипотечного кредитования, применяемых на уровне государства, в ряде случаев они действительно необходимы для решения отдельных важных задач. Но для недопущения нарушения пропорций национальной экономики и замедления экономического роста количество таких программ должно быть ограничено, они должны быть адресными и действовать ограниченные сроки. Регулятор должен контролировать соотношение кредитной нагрузки, стоимости приобретенной недвижимости и стоимости кредита. Задачей же кредитных организаций является строгое соблюдение условий программ и недопущение нарушений требований к заемщикам при выдаче льготных кредитов. В этом случае льготная ипотека служит для банка дополнительным инструментом для увеличения кредитного портфеля по рыночным ставкам (с учетом компенсации из бюджета).

В результате проведенного исследования выявлено, что банк может по своей инициативе устанавливать льготные условия отдельным категориям заемщиков по кредитам с низким кредитным риском, используя такой инструмент, как ценовая дискриминация, либо участвовать в государственных программах льготной ипотеки. Ипотека с господдержкой является более рискованным механизмом с макроэкономической точки зрения, поэтому находится под пристальным вниманием регулятора.

Анализ теории и практики правового регулирования ипотечного кредитования показал, что в ряде случаев кредитные организации пользуются путями обхода российского законодательства. Это бесспорно является показанием к применению мер регуляторного воздействия. Но в части применения льготных условий кредитования (как в собственных программах, так и в субсидируемых государством) банки руководствуются исключительно соображениями получения прибыли. При этом если требования законодательства и условия государственных программ кредитной организацией соблюдаются неукоснительно, то ее задачами становятся совершенствование собственных кредитных программ в соответствии с требованиями рынка, реализация государственных льготных программ с соблюдением их требований и участие в обсуждении планируемых государством нововведений на банковском рынке с целью недопущения их отрицательного воздействия на национальную экономику.

Список литературы

1. О банках и банковской деятельности: закон РФ от 2 декабря 1990 г. №395-1 (с изменениями и дополнениями от 09.01.2023) // Ведомости СНД РСФСР. – 1990. – №27. – Ст. 357.
2. Куликова, В. А. Ценовая дискриминация как метод качественного ценообразования в банковском секторе / В. А. Куликова // Молодой ученый. – 2022. – № 52 (447). – С. 108-110.
3. С Д. Гуриева, О.У. Гогицаева, П.Р. Джимиев. Формирование организационной модели приверженности: японская модель менеджмента / С.Д. Гуриева, О.У. Гогицаева, П.Р. Джимиев // Конференция «МОЛОДЁЖЬ СИБИРИ – НАУКЕ РОССИИ». – 2022. – С. 167-171.
4. Summary of the white paper on land, infrastructure, transport and tourism in Japan [Электронный ресурс] – 2020 г. – URL: https://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/r01/hakusho/r02/pdf/English%20Summary.pdf (дата обращения: 05.05.2023).
5. Завершинская А.А. Особенности ипотечного жилищного кредитования во Франции / Завершинская А.А // Журнал «Шаг в науку». – № 3 – 2019. – С. 87-89.
6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ (КоАП РФ) (с изменениями и дополнениями от 17.02.2023) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – №1 (часть I). – Ст. 14.8.
7. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками от 30 декабря 2008 г., 5 февраля, 21 июля 2014 г., 4 июля 2020 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2014. – №15. – Ст. 19.
8. О защите прав потребителей: закон РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 (с изменениями и дополнениями от 05.12.2022) // Ведомости СНД РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. – №15. – Ст. 776.
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 сентября 2011 г. №146 «Об обзоре судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров» // Вестник ВАС РФ. – 2011. – №11.
10. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ГК РФ) (с изменениями и дополнениями от 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №5. – Ст. 809.
11. Инструкция Банка России от 29 ноября 2019 г. N 199-И «Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с универсальной лицензией» [Электронный ресурс] – URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73263119/ (дата обращения: 05.05.2023).